Самострою — нет: как не оказаться владельцем незаконной недвижимости

Фото: Shutterstock

Это только кажется, что обычных людей проблема самостроя не касается. Увы, как раз такие постройки нередко портят жизнь законопослушным гражданам, случайно оказавшимся их владельцами или хотя бы соседями. Взять знаменитые «высотки на шести сотках», которые превращаются в гостиницы на совершенно не предназначенных для этого садовых участках, — рядом с чьим-то скромным домиком и грядкой с помидорами. А бывает и так, что граждане или малый бизнес сами становятся собственниками или арендаторами самостроя — по незнанию, просто из желания сэкономить.

Вместе с экспертами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы и сервиса Домклик разбираемся, как избежать подобных проблем и что делать, если вы подозреваете, что столкнулись с самостроем.

ЧТО СЧИТАЕТСЯ САМОСТРОЕМ

Как понять — имеет ли право на существование то или иное строение или оно нарушает все возможные законы?

Основные признаки самовольной постройки такие:

1. нет оформленных правоустанавливающих документов на участок, которыми предусмотрено его использование для строительства или реконструкции,

2. отсутствует разрешительная и проектная документация на строительство и ввод объекта в эксплуатацию,

3. налицо существенные нарушения строительных норм и правил (например, отклонение от утвержденного проекта).

— Наличие хотя бы одного из таких признаков говорит о том, что это самострой. Самовольными могут быть как крупные объекты капитального строительства, так и их части — незаконные пристройки, надстройки, а также некапитальные строения, — говорит заместитель начальника Госинспекции по недвижимости Москвы Николай Алилуев. — При выявлении незаконных построек их владельцам выдаются рекомендации о приведении объекта в соответствие с требованиями законодательства. А когда собственник не принимает меры и не устраняет нарушения в добровольном порядке, самострой сносится. Стоит отметить, что незаконные постройки — потенциальная угроза жизни и здоровью граждан. Строить нужно по закону, безопасность превыше всего.

Фото: Shutterstock

«НЕХОРОШАЯ» ГОСТИНИЦА

По словам Николая Алилуева, чаще всего самострой используют для коммерческой деятельности: предприниматели незаконно расширяют торговые и офисные площади, возводят складские сооружения, автомойки и шиномонтажи. Зачастую собственники без соответствующей документации перестраивают объекты, увеличивая высоту и площадь здания.

— Такие случаи нельзя оставлять без внимания, поскольку речь идет о безопасности, правах граждан, экологической обстановке, архитектурном облике города, — поясняет замглавы контрольного ведомства.

Важно отслеживать и статус земли, на которой появляются те или иные постройки.

— На участках, вид разрешенного использования которых предполагает только ведение личного подсобного хозяйства или индивидуальную жилищную застройку, незаконно возводят многоквартирные дома, гостиницы, общежития и ведут предпринимательскую деятельность, — рассказывает Николай Алилуев. — Госинспекция по недвижимости фиксирует такие факты нецелевого использования земли, а подобные объекты рассматриваются в суде, по итогам которого признаются самовольной постройкой и подлежат сносу.

В Москве такое чаще всего случается на территории ТиНАО (Новая Москва). Свежий пример: в 2023 году в поселении Московский, деревне Саларьево, специалисты Госинспекции по недвижимости выявили четырехэтажное здание гостиничного типа общей площадью почти 800 квадратных метров. На территории, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, собственник здания вел коммерческую деятельность — сдавал гостиничные номера. Суд признал строение самостроем, и объект был демонтирован силами Госинспекции по недвижимости.

Как разъясняют в инспекции, бывает и так, что нарушение допускают по незнанию. Например, на участке, предоставленном только для эксплуатации уже существующих зданий, возводят дополнительные коммерческие объекты. Но поскольку участок не предоставлялся под строительство, такие сооружения будут признаны самостроем.

БОЙТЕСЬ ДЕШЕВЫХ ДОМИКОВ У МОРЯ

В 2023 году в Москве инспекторы выявили более 5,5 тысячи незаконных построек, свыше 3,2 тысячи — ликвидировали. Это более полумиллиона «самовольных» квадратных метров. По остальным еще ведется работа.

— Борьба с незаконными постройками позволяет городу в дальнейшем благоустраивать освобожденные территории, создавать новые общественные пространства, а значит обеспечивать комфортные условия для горожан и гармоничную городскую среду. Работа по выявлению и пресечению самостроя является приоритетной и осуществляется на постоянной основе в разных административных округах Москвы, — говорит Николай Алилуев.

Но самострой — не исключительно московская проблема. Самые проблемные — регионы юга России, и особенно Краснодарский край, побережье.

Фото: Олег УКЛАДОВ

В Сочи модераторы сервиса недвижимости Домклик от Сбера только за январь-февраль 2024 года сняли с публикации около 10 тысяч объявлений о продаже фейковой недвижимости и самовольных незаконных построек. Ведь покупатель рискует в обоих случаях. В первом, когда речь идет о фейках, — может попасть в оборот к недобросовестным риелторам, клюнув на «выгодное», но несуществующее предложение. Во втором — именно на него лягут все затраты по сносу незаконной постройки или приведению ее в соответствие с нормами законодательства.

Кстати, нередко (и это далеко не худший случай) проблема самостроя выявляется при попытке взять на покупку такой недвижимости ипотеку. Банк, который проводит юридическую экспертизу объекта, в кредите на самовольное строение отказывает. Клиенту, который избежал расходов и проблем, остается только порадоваться, что его вовремя остановили.

КАК ВЫЯВИТЬ НЕЗАКОННУЮ ПОСТРОЙКУ

Лучше всего система обнаружения самостроя работает в столице. Здесь любой желающий может воспользоваться чат-ботом в мессенджере Telegram под названием «Самострой.net» (@SamostroyMosBot).

Чтобы проверить объект, надо нажать опцию «Старт» и ввести кадастровый номер объекта. Его можно уточнить онлайн на публичной кадастровой карте Росреестра. Далее сервис проверит информацию и даст пользователю соответствующий ответ: «на данном участке находится объект самовольного строительства» или «по данному кадастровому номеру объекты капитального строительства и земельные участки не найдены».

Фото: Алексей БУЛАТОВ

Если бот укажет, что информация о самострое отсутствует, а вы явно видите, что на участке находится что-то странное, можно обратиться в Госинспекцию по недвижимости по электронной почте: ikc_gin@mos.ru.

Бороться с самостроем помогают и активные горожане. С 2021 года в Москве действует проект «Доброволец ГИН» (ГИН — Госинспекция по недвижимости). Желающие проходят специальное обучение: эксперты контрольного ведомства объясняют им, как выявить самострой, захламление и ветхие объекты недвижимости. В дальнейшем добровольцы уже самостоятельно приступают к работе и сообщают о возможных нарушениях. Сегодня команда проекта «Доброволец ГИН» насчитывает почти 600 участников.

А для покупателей недвижимости в Сочи Домклик даже создал специальный сервис, с помощью которого можно проверить объект — не самострой ли?

Также в любом регионе можно воспользоваться сервисом «Юридическая проверка» от Домклик и привлечь к экспертизе профессионалов. А здесь — советуем подробнее почитать о том, когда реально, а когда невозможно легализовать самострой.

Читать также

• Льготная ипотека на свой дом в 2024 году: кому дадут и какие могут возникнуть сложности

• Что будет со льготной ипотекой в 2024 году: кто по-прежнему может рассчитывать на помощь государства и одобрение банка

• В поисках идеала: как выбрать квартиру мечты и не прогадать

Реклама. ООО «Домклик». ИНН 7736249247. erid: LjN8KbDsh